کلاهبرداری ثبتی و مجازات آن

 کلاهبرداری ثبتی، 09020038664، جرم ثبتی، جرایم ثبتی، کلاهبرداری در فروش ملک دیگری، کلاهبرداری ثبتی در انتقال مال غیر و وکیل کلاهبرداری ثبتی در این محتوا بررسی می شود. وکیل کلاهبرداری در گروه وکلای کیفری ژیوار راهنمای شما هستند.

مجازات کلاهبرداری ثبتی

کلاهبرداری در امور ثبتی و معامله معارض و یا انتقال مال غیر از جمله جرایمی است که احراز و اثبات آن راحت تر از جرم کلاهبرداری به معنی خاص بوده و در بسیاری از موارد نیز نیاز به احراز سوء نیت خاص برای اثبات این جرم نیست. در جرم کلاهبرداری نیازمند احراز شرایط مشخصی است تا بتوان گفت این جرم رخ داده ولی در مورد کلاهبرداری در امور ثبتی و معامله معارض نیاز به احراز شرایط خاص جرم کلاهبرداری نیست.

تعریف جرم ثبتی

جرم ثبتی اعمال مجرمانه ای است، که در ارتباط با اسناد و املاک توسط مستخدمین و اعضای سازمان ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر اسناد رسمی و اشخاص دیگر حسب مورد ارتکاب می یابد. ویژگی خاصی که جرم ثبتی را از جرم عمومی متمایز می کند این است که جرم ثبتی در ارتباط مستقیم با ثبت رسمی اسناد و املاک است.

در خصوص مشاوره و یا اعطای وکالت کلیک کنید.

کلاهبرداری در جرائم ثبتی

کلاهبرداری ثبتی نوعی توسل به وسایل متقلبانه ثبتی است که باعث گرفتن مال دیگری می شود که در کشور ما از جرائم عمومی و عمدی محسوب می شود. کلاهبرداری امور ثبتی از جمله جرائم علیه اموال و مالکیت است.

عناصر تشکیل دهنده جرم کلاهبرداری ثبتی

کلاهبرداری ثبتی از 3 عنصر اصلی تشکیل شده است:

• استفاده از وسایل متقلبانه
• فریب خوردن قربانی جرم
• عدم مالکیت کلاهبردار بر مال گرفته شده

انواع کلاهبرداری ثبتی

در ارتباط با جرم کلاهبرداری در امور ثبتی و معامله معارض در حقیقت با دو موضوع مواجه هستیم. به عبارت دیگر دو نوع کلاهبرداری معروف در این حوزه یعنی کلاهبرداری در امور ثبتی درحوزه قانون گذاری وارد شده است. یکی کلاهبرداری از طریق انتقال مال غیر بوده و دیگری کلاهبرداری از طریق معامله معارض می باشد.

 

 

 

کلاهبرداری ثبتی از طریق انتقال مال غیر

جرم کلاهبرداری از طریق انتقال مال غیر زمانی رخ می دهد که فرد با داشتن علم به اینکه مال متعلق به شخص ثالثی است و با سوء نیت و با قصد قبلی مال تحصیل شده را بفروشد و یا اینکه اجاره دهد.

• بر طبق ماده یک قانون انتقال مال غیر: کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب می شود.
• مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی: محکوم می شود و همچنین است انتقال گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد.

اگر مالک از وقوع معامله مطلع شده و تا یک ماه پس از حصول اطلاع اظهاریه برای ابلاغ به گیرنده و مطلع کردن او از مالکیت خود به اداره ثبت اسناد یا دفتر بدایت یا صلحیه یا یکی از دوایر دولتی تسلیم ننماید معاون جرم محسوب خواهد شد. هر یک از دوایر و دفاتر فوق مکلفند در مقابل اظهاریه مالک رسید داده آن را بدون فوت وقت به طرف برسانند.

معامله معارض

جرم کلاهبرداری در قالب معامله معارض به این شکل است که فردی ملکی را تفاوتی نمی کند که فرد مالک ملک مزبور بوده و یا به صورت فضولی معامله نماید، به دو شخص یا بیشتر فروخته و یا اجاره دهد و یا اینکه ملک مزبور را به یک نفر فروخته و به شخص دیگری اجاره دهد. البته در حالت آخر باید تعارض مالکیت حتما وجود داشته باشد. شخص ابتدا ملک مزبور را فروخته و بدون داشتن هیچ سمت مالکیت در منافع آن را به اجاره واگذار نماید. در صورتیکه شخص در زمان مالکیت عین و منافع آن را به اجاره واگذار نموده سپس اقدام به فروش آن نماید معامله معارض نبوده و به هیچ وجه جرمی مرتکب نشده است.

• بر طبق ماده 498 قانون مدنی: اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است، مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل برای خود شرط کرده باشد.عقلاً نیز جرم انگاری چنین حالتی محال بوده و مخالف صریح قواعد مالکیت افراد بر اموالشان تلقی می شود.
• بر اساس ماده 117 قانون ثبت: هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت اعم از منقول یا غیر منقول حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند به حبس از 3 تا 10 سال محکوم میشود.

کلاهبرداری ثبتی در زمینه معاملات

بر طبق ماده 105 قانون ثبت: در رابطه با جرایم مرتبط با جرم کلاهبرداری در زمینه معاملات جز در مورد مذکورراجع به بیع شرط و امثال آن هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلا به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحا قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید کلاهبردار محسوب می شود و همچنین است اگردر موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت در دفتر ثبت املاک مالک نبوده و مع هذا سند مالکیت بگیرد یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد.

ماده 116 قانون ثبتی: در همین زمینه بیان کرده است که در مورد املاکی که به رهن یا به یکی از عناوین مذکور در ماده 33 انتقال داده شده راهن یا انتقال دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید کند.

در صورتیکه راهن یا انتقال دهنده به این تکلیف عمل نکند مرتهن یا انتقال گیرنده می تواند تا یک سال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن به وسیله اظهارنامه رسمی حق خود را مطالبه کند. اگر اخطار قبل از انقضای مدت حق استرداد و یا رهن به عمل آمده باشد راهن یا انتقال دهنده وقتی مجرم است که در صورت بقای ملک به ملکیت او حق طرف را تا 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه در اداره ثبت تصدیق نکند و در صورتی که ملک به ملکیت او باقی نباشد وقتی مجرم محسوب می شود که تا 10 روز پس از انقضای مدت حق استرداد یا رهن حق مرتهن یا انتقال گیرنده را تادیه نکند‌‌. کلاهبرداری ممکن است در شغل و حرف مختلف صورت بگیرد که یکی از موارد آن می تواند در امور ملکی و ثبتی باشد.

مصادیق و مستندات قانونی کلاهبرداری ثبتی

مصادیق و مستندات قانونی کلاهبرداری ثبتی به شرح زیر است:

جرم کتمان معامله ملکی که تقاضای ثبت آن شده باشد.

بر اساس ماده 43 قانون ثبت: اگر معاملات قولنامه ای و با سند عادی توسط فروشنده به گونه ای متقلبانه انجام گیرد که ملک با سند عادی به فروشنده منتقل شود ولی فروشنده از طرف دیگر تقاضای ثبت همان ملک را به نام خود انجام دهد تا سند رسمی بگیرد، در این صورت جرم کتمان معامله ی ملکی که تقاضای ثبت آن شده باشد رخ داده است.

تقاضای ثبت خلاف واقع یک ملک

بر اساس ماده 105 قانون ثبت: هر شخصی که تقاضای ثبت ملکی را کند که به دیگری انتقال داده شده و به گونه ای به صورت قانونی سلب مالکیت از او شده، کلاهبردار خواهد بود.

ظاهرسازی دروغین مالکیت و تقاضای ثبت ملکی که در امانت شخصی است.

بر اساس ماده 107 قانون ثبت: هر شخصی که امین ملکی باشد و تحت عنوان مالک تقاضای ثبت مالکیت آن ملک را کند، کلاهبردار محسوب می شود.

ثبت ملک دیگری از طریق متقلبانه خیانت یا تبانی

بر اساس ماده 108 قانون ثبت: اگر فردی به واسطه ی خیانت یا تبانی باعث گردد که ملک شخصی به نام دیگری ثبت گردد، کلاهبردار است .

ثبت متقلبانه ملک در تصرف غیر

بر اساس ماده 109 قانون ثبت: اگر شخصی نسبت به ملکی که در اختیار دیگری است، تقاضای ثبت کند، کلاهبردار جرائم ثبتی می باشد.

امتناع متقلبانه از قید حق غیر در اظهارنامه ثبتی

بر اساس ماده 116 قانون ثبت: اگر مالک یک ملک در مورد املاکی که به رهن یا اجاره داده می شود، حق مستاجر را در اظهارنامه خود ثبت نکند و حق او را ندهد، کلاهبردار می باشد.

معامله متقلبانه معارض

بر اساس ماده 117 قانون ثبت: اگر شخصی ملک یا مالی را بیشتر از یکبار معامله کند، معامله معارض رخ داده و شخص کلاهبردار ثبتی می باشد.

ماهیت و مجازات جرم کلاهبرداری ثبتی

مالکیت اشخاص نسبت به اموال غیر منقول به موجب سند رسمی مشخص می گردد و دولت شخصی را به عنوان مالک می شناسد که سند رسمی به نام او باشد . بنابراین در فرضی که افرادی یا اشخاصی به عنوان امین ملکی را در اختیار داشته باشند و با سوء استفاده از اختیار و اعتماد مالک نسبت به ملک امانی تقاضای ثبت نمایند،

مطابق ماده 107 قانون ثبت: در صورت شکایت مالک شخص مزبور به عنوان مرتکب شدن جرم کلاهبرداری ثبتی قابل تعقیب و مجازات می باشد.

 تعقیب مرتکب جرم کلاهبرداری ثبتی

 تعقیب مرتکب جرم کلاهبرداری ثبتی بر اساس ماده 109 قانون ثبت بدین شرح است: هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند کلاهبرداری ثبتی محسوب می شود. اختلافات راجع به تصرف در حدود مشمول این ماده نیست.

مطابق ماده 105 قانون مجازات اسلامی

در صورتی می توان نسبت به جرمی درخواست تعقیب نمود که جرم واقع شده مشمول مرور زمان تعقیب نشده باشد و جهت پی بردن به امر که آیا جرمی مشمول مرور زمان تعقیب شده است یا نه؛ باید تاریخ تحقق وقوع جرم مشخص باشد .

رویه های مختلفی در شعب دیوان عالی کشور اتحاذه شده بود. از جمله اینکه به موجب؛

• دادنامه شماره 7011-8/10/37 شعبه هشتم دیوان عالی کشور
• که مبداء مرور زمان جرم ثبت ملک غیر را تاریخ صدور سند مالکیت دانسته بود و نیز
• حکم شماره 395-30/10/20 شعبه پنجم دیوان عالی کشور
• که مبداء مروز زمان تقاضای ثبت ملک غیر را تاریخ ثبت ملک در دفتر ثبت املاک می دانست. تا اینکه موضوع مزبور در هیات عمومی دیوان عالی کشور مطرح گردید و برطبق

 رای وحدت شماره 4253: تحقق وقوع بزه ثبت ملک متصرفی غیر، موضوع ماده 109 قانون ثبت موکول به ثبت آن ملک بنام متقاضی در دفتر املاک می باشد.

تقاضای ثبت ملک دیگری در حکم کلاهبرداری

در این حالت اشخاص با تنظیم سند رسمی

در این حالت اشخاص با تنظیم سند رسمی بر طبق ماده 105 قانون ثبت اسناد و املاک جزء در مورد ماده 33 قانون ثبت هر کس تقاضای ثبت ملکی را کند که قبلاً به دیگری انتقال داده یا با علم به این که به نحوی از انحا قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید کلاهبردار محسوب می شود. اگر در موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک نبوده و سند مالکیت بگیرد و یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد.

کسی را که به عنوان متصرف و امین در اختیار خود دارند یا اینکه قبلا به اسم آنها بوده ولی دیگر به اسم آنها نمی باشد و یا ملکی را که به نام خود نیست و هیچگونه حق مالکیتی نسبت به آن ندارد، مال را خود به صورت غیرقانونی منتقل می کنند. برای تحقق جرم ثبت ملک غیر نباید نسبت به ملک مورد نظرهیچ گونه ثبتی انجام شده باشد. زیرا که اگر ملک سابقه‌ ثبت داشته باشد و شخص آن را به دو صورت عادی و رسمی منتقل کند مشمول جرم نمی‌شود بلکه می‌تواند مشمول معامله معارض یا ثبت ملک غیر باشد.

قانونگذار با این اقدامات غیر قانونی افراد خاطی برخورد می کند و انها را مطابق مواد 105 و 106 قانون ثبت ملک غیر مجرم تلقی می‌کند، ماهیت این اعمال غیرقانونی جرم کلاهبرداری در ثبت املاک می باشد به دلیل اینکه فرد در نتیجه تقلب حقی را که قانونا به او تعلق ندارد رابه خود انتقال می دهد و از این جهت کلاهبرداری می باشد.

مصادیق ثبت ملک غیر

هر یک از افراد و یا دفاتر ثبت اسناد و املاک رسمی عامداً یکی از جرم ‌های زیر را مرتکب شوند مجرم در اسناد رسمی محسوب و به مجازاتی که برای جعل و تزویر اسناد رسمی مقرر است محکوم خواهد شد:

• اسناد نا مشخص یا تعیین تکلیف نشده را ثبت کند. 
• اسناد را بدون حضور افرادی که مطابق قانون حضور آنها الزامیست، ثبت نماید.
• سندی را به اسم افرادی که در آن معامله نقشی ندارند ثبت کند.
• تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا مؤخر در دفتر ثبت کند.
• تمام یا قسمتی از دفا‌تر ثبت را از بین ببرند یا ورقی از آن دفا‌تر را بیرون آورده یا به وسایل متقلبانه دیگر ثبت سندی را از اعتبار و استفاده بیندازد.
• اسناد انتقالی را علارغم اینکه اگاه هستند که فرد مورد نظر مالک نیست، انتقال داده و ثبت کنند.
• سندی را که به طور واضح بر سندیت ان اگاهی نداشته، ثبت کند.

مجازات ثبت ملک غیر

هر‌گاه فردی که ملک را به یکی از عناوین یاد شده در فوق تصرف نموده و اقدام به ثبت ملک غیر کرده باشد مجرم و متناسب با ماده مشخص شده در قانون مجازات می شود. اگر کسی که ملک به اسم او ثبت شده مشمول مقررات یکی از مواد:

• 105
• 106
• 109: شخص و امین هر دو به عنوان مجرم اصلی به مجازات کلاهبردار محکوم شده و نسبت به خسارات مدعی خصوصی متضامناً مسئول می باشد.

طبق ماده 117: هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به ثبت ملک غیر اقدام کرده باشد یا حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به‌‌ همان مسئولیت قبول نکند به موجب سند رسمی ثبت شده معامله به حبس از 3 تا 10 سال محکوم میشود.

وکیل متخصص کلاهبرداری گروه وکلای کیفری ژیوار

با توجه به اهمیت روند رسیدگی به پرونده های کیفری که برای مرتکبین آن در قانون مجازات تعیین شده است بهتر است قبل از هر اقدام در دفاع از خود در دعاوی کیفری از مشاوره و وکالت وکیل کیفری بهره مند شوید. تا در وقت و هزینه صرفه جویی شود و حق و حقوق شخص ضایع نشود.

خدمات گروه وکلای کیفری ژیوار به شرح زیر است:

سئوالات و مشکلات حقوقی درمورد پرونده های کیفری به خصوص جرایم مربوط به کلاهبرداری را با وکیل کلاهبرداری تهران، وکیل کلاهبرداری مشهد، وکیل کلاهبرداری قم، وکیل کلاهبرداری کرج مربوط به گروه وکلای کیفری ژیوار مطرح نمایید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند. اجاره سند برای کلاهبرداری ثبتی

سوالات متداول در باب کلاهبرداری ثبتی

در این بخش مفتخر به پاسخگویی در باب کلاهبرداری ثبتی می باشیم:

• عناصر تشکیل دهنده جرم کلاهبرداری ثبتی چیست؟ کلاهبرداری ثبتی از 3 عنصر اصلی تشکیل شده است: ،استفاده از وسایل متقلبانه، فریب خوردن قربانی جرم و عدم مالکیت کلاهبردار بر مال گرفته شده
• انواع کلاهبرداری ثبتی کدام اند؟ در ارتباط با جرم کلاهبرداری در امور ثبتی و معامله معارض در حقیقت با دو موضوع مواجه هستیم. به عبارت دیگر دو نوع کلاهبرداری معروف در این حوزه یعنی کلاهبرداری در امور ثبتی درحوزه قانون گذاری وارد شده است. یکی کلاهبرداری از طریق انتقال مال غیر بوده و دیگری کلاهبرداری از طریق معامله معارض می باشد.