تخلیه ملک مسکونی، به عنوان یکی از مسائل حقوقی مهم در زمینه املاک و مستغلات، موضوعی است که برای مستاجران و مالکان همواره به چالش ها و اختلافات حقوقی میان طرفین منجر می شود. این مسئله معمولاً به دلیل عدم رعایت شرایط اجاره، اخلال در حقوق و وظایف مستاجر یا مالک، یا به علت تغییر نیازها و متغیرهای زندگی، به وقوع می پیوندد.
- سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست؟
- زمان اعلام تخلیه به مستاجر چه زمانی است؟
- مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف به چه صورت است؟
- عرف تخلیه مستاجر چیست؟
- بهترین وکیل ملکی در تهران کیست؟
در این مقاله حقوقی، به بررسی مفهوم تخلیه ملک مسکونی و مبانی حقوقی آن، به همراه تحلیل مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف، نکات مرتبط با زمان اعلام تخلیه به مستاجران، و نقش وکیل ملکی در این فرآیند پرداخته خواهد شد. همچنین، در این مقاله به بررسی عرف تخلیه مستاجر و راه های سریعتر برای گرفتن حکم تخلیه پرداخته خواهد شد
سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست؟
سریع ترین روش دریافت حکم تخلیه اقدام از طریق شورای حل اختلاف است. قبل از سال 1376، گرفتن حکم تخلیه مستاجران به مراحل دادرسی نیاز داشت، اما پس از تصویب قانون موجر و مستاجر در سال 1376، این فرآیند سریع تر انجام می شود. جهت بهره برداری از این روش، قرارداد اجاره نامه باید پس از سال 1376 و با رعایت موارد قانونی منعقد شده باشد. ضمناً مدت زمان اجاره و تاریخ تخلیه در این قرارداد مشخص باید ذکر شده باشد. اجاره نامه باید در دو یا سه نسخه کتبی باشد و همه نسخه ها باید به امضای حداقل دو شاهد بالغ و عاقل معتبر رسیده باشند. با رعایت این موارد، امکان گرفتن حکم تخلیه به سرعت ممکن می شود
در خصوص مشاوره حقوقی ملکی و یا اعطای وکالت کلیک کنید.
مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف
برای طی کردن موفقیت آمیز مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف، مالک باید به شعبه حل اختلاف مراجعه کند و مبلغ ودیعه ملک را به حساب دادگستری واریز کند. در این مرحله، باید برگه دادخواست موجر، سند مالکیت یا قولنامه ملک، و اصل قرارداد اجاره ملک بین موجر و مستاجر را به مراجع مورد نظر ارائه داد. دستور تخلیه به عنوان یک دستور لازم الاجرا از واحد اجرای احکام صادر می شود و امکان اعتراض برای مستاجر وجود ندارد. با این حال، اگر مستاجر می تواند به مراجع قضایی اثبات کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده است یا اسناد ارائه شده توسط مالک اصالت قطعی ندارند، می تواند حکم تخلیه را به نفع خود متوقف کند. در نهایت، در این روند تخلیه ملک، شورای حل اختلاف و اجرای احکام نقش مهمی دارند.
مزیت گرفتن مشاوره تلفنی و حضوری از گروه وکلای کیفری ژیوار:
زمان اعلام تخلیه به مستاجر
با ارائه دلایل مستندی که مستاجر را مجبور به تخلیه ملک می کند، حکم تخلیه یا دستور تخلیه از سوی شورای حل اختلاف صادر می شود. پس از گذشت 24 ساعت از صدور رأی و اعلام آن، مستاجر مهلت 72 ساعته برای تخلیه ملک دارد. باید مبلغ ودیعه مستاجر به او بازگردانده شود و قبض آن به دادگاه ارائه شود. حکم تخلیه، به عنوان یکی از احکام لازم الاجرا، زمانی اجرا خواهد شد که کل مبلغ ودیعه به مستاجر بازپرداخت شده باشد. با رعایت این موارد و ارائه دلایل مستدل، تخلیه ملک مسکونی از طرف مستاجر اجرایی خواهد شد و مالک می تواند ملک را بازیابد. تخلیه ملک مسکونی در این فرآیند براساس حکم یا دستور تخلیه انجام می شود و مستاجر باید در مهلت مقرر ملک را تخلیه کند.
عرف تخلیه مستاجر
عرف تخلیه مستاجر به مفهوم قواعد و رویه های معمول و متعارف جامعه در خصوص فرآیند تخلیه مستاجر از ملک مسکونی اشاره دارد. این عرف ها بر اساس تجارب مردم و روابط اجتماعی شکل گرفته اند و در حل اختلافات اجاره نامه ها بکار می روند. عرف تخلیه مستاجر می تواند شامل زمان تخلیه، تنظیم میزان ودیعه و تعهدات مستاجر و مالک باشد در معمول، مهلت تخلیه ملک مسکونی تا پایان ماه های شمسی به عنوان عرفی عمومی پذیرفته می شود.
همچنین، عرف تخلیه مستاجر نسبت به انجام تعهدات نظیر تعمیرات معمولی و برخی هزینه ها نیز تاثیرگذار است. مثلاً برخی از عرف ها ممکن است تعیین کنند که تخلیه ملک باید با حداقل آسیب به ملک انجام شود و وضعیت عمومی ملک به حالت قبلی بازگردانده شود استفاده از عبارت های “تخلیه ملک مسکونی” و “عرف تخلیه مستاجر” نشان می دهد که عرف مرتبط با فرآیند تخلیه مستاجران از ملک های مسکونی به عنوان یک مسئله حقوقی و اجتماعی کلیدی در این حوزه مورد بحث قرار می گیرد.
نکات مهم درخواست تخلیه ملک مسکونی
تخلیه ملک مسکونی می تواند توسط شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی صورت گیرد. متقاضی می تواند از دو روش برای تخلیه ملک مسکونی استفاده کند:
درخواست صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه صلاحیت شورای حل اختلاف در صورتی وجود دارد که قرارداد اجاره کتبی باشد، مدت زمان قرارداد مشخص باشد، مبلغ اجاره مشخص باشد و حداقل دو شاهد در قرارداد حضور داشته باشند. در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد، دستور تخلیه و اجراییه توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود. برای تخلیه ملک مسکونی، نیازی به رسیدگی قضایی نیست و مرجع مربوط با وجود شرایط مرجع، دستور تخلیه را صادر می کند.
مرجع صدور حکم تخلیه همزمان با حکم دستور پرداخت مبلغ قرض الحسنه یا رهن یا پول پیش، مبلغ معین را به حساب صندوق دادگستری یا حساب مستاجر واریز می کند. درخواست حکم تخلیه از طریق دادخواست و دفاتر خدمات قضایی صورت می‌گیرد و از دعاوی غیر مالی محسوب می‌شود. اگر موجر مدعی عدم پرداخت اجور معوقه یا ورود خسارت به ملک مسکونی خود باشد، می تواند مبلغ پول پیش واریز شده در صندوق دادگستری را توقیف کند.
نکته مهم دیگر تفاوت بین حکم و دستور تخلیه می باشد و بدین صورت است که حکم تخلیه با رسیدگی قضایی و رعایت تشریفات آیین دادرسی صادر می شود، در حالی که دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی قضایی و با وجود شرایط توسط مرجع صالح (مانند شورای حل اختلاف یا دفترخانه تنظیم کننده سند) صادر می شود. حکم تخلیه می تواند در مورد سایر مصادیق واگذاری منافع اعمال شود، در حالی که دستور تخلیه مخصوصاً برای قراردادهای اجاره ملک مسکونی (بعد از سال 62) و اماکن تجاری (بعد از سال 76) و بدون حق کسب و پیشه صادر می شود. حکم تخلیه قابلیت تجدیدنظر دارد، اما دستور تخلیه قابلیت درخواست رسیدگی تجدیدنظر را ندارد.
نمونه اظهارنامه تخلیه یک باب منزل مسکونی به علت انقضاء مدت قرارداد و پرداخت اجاره معوقه و تسویه آب و برق و گاز و تلفن
مزیت های طرح دستور تخلیه
در مشاوره حقوقی، دستور “تخلیه ملک مسکونی” ویژگی های مثبت بسیاری دارد. که به شرح زیر است:
| سرعت در اخذ و اجرای این دستور از مزایای اصلی آن است. زیرا این دعوا، در قالب دستور قاضی، بدون نیاز به جلسات رسیدگی، سریع انجام می شود. | اولین مزیت |
| طرح این دعوا در شورای حل اختلاف است. رسیدگی در شورا به صورت سریعتر انجام می شود و با میانجیگری شورا، ممکن است مالک و مستاجر با صلح و سازش مسئله را حل کنند. | دومین مزیت |
| کم هزینه بودن دستور تخلیه است. در مقایسه با دیگر دعاوی ملکی که هزینه ها براساس قیمت منطقه ای محاسبه می شوند، هزینه دادرسی این دعوا کمتر است. | سومین مزیت |
| امکان توقیف اجور معوقه، هزینه های شارژ و خسارات از ودیعه واریزی است. | چهارمین مزیت |
| بی نیاز بودن از حضور مستاجر برای این دستور است. با تکمیل مدارک مورد نیاز، دستور تخلیه بدون حضور مستاجر نیز اجرا می شود. | پنجمین مزیت |
وکیل متخصص برای گرفتن دستور تخلیه
با توجه به قانون شوراهای حل اختلاف، در مسائل مالک و مستاجر، دعاوی می توانند در صلاحیت شورا باشند. بنابراین، دستور “تخلیه ملک مسکونی” به وسیله وکیل در شورای حل اختلاف مطرح می شود. بر اساس قانون روابط مالک و مستاجر 1376، قرارداد اجاره باید رسماً تنظیم یا با دو شاهد منعقد شود. اگر شرایط قانونی مطابقت نداشته باشند، شورا ممکن است دستور تخلیه را پذیرفتند و در غیر این صورت، مالک باید دادخواست حکم تخلیه را تقدیم کند. پس از طرح دادخواست، مالک ودیعه را به صندوق دادگستری واریز کرده و شورا با بررسی مدارک، دستور تخلیه را امضا می کند. در نهایت، اجرای دستور تخلیه و تحویل ملک به مالک صورت می گیرد. در حین اجرای قانون، مالک می تواند هزینه ها و خسارات را از ودیعه کسر کرده و پس از حکم محکومیت، از مستاجر دریافت کند.
نقش وکیل ملکی در تخلیه ملک مسکونی
وکیل ملکی نقش بسیار مهمی در تخلیه ملک ایفا می‌کند. او به عنوان متخصص حقوقی در زمینه امور املاک و مستغلات، به مالکان کمک می کند تا روند تخلیه مستاجران را به صورت مؤثر و قانونی پیش ببرند. وکیل ملکی با بررسی مدارک، تهیه برگه دادخواست موجر، اجرای مراحل قانونی و مدافعه در دادگاه ها به تسریع حکم تخلیه کمک می کند. همچنین، او به مستاجران مشاوره های لازم را ارائه کرده و حقوق و تعهدات آن ها را تضمین می کند. با همکاری با وکیل ملکی، تخلیه ملک مسکونی به صورت حرفه ای و مطمئن صورت می گیرد، و این باعث می شود تا نگرانی ها و اختلافات حقوقی در این موضوع کاهش یابند. گروه وکلای کیفری ژیوار راهنمای شما در این باب نیز هستند.
سوالات متداول در باب تحلیه ملک مسکونی
در ابن بخش مفتخر به پاسخگویی سوالات متداول شما در باب تخلیه ملک مسکونی می باشیم:
- آیا دادگاه میتواند حکم تخلیه ملک مسکونی را به نفع موجر صادر نکند و مستاجر به سکونت خود در آن محل ادامه دهد؟ دادگاه می تواند مستاجر را از تخلیه ملک مسکونی معاف کند، اگر توجیه شده باشد که تخلیه باعث عسر و حرج برای مستاجر می شود و این عسر و حرج به عهده موجر نباشد.
- آیا وجود یک واحد مسکونی در شهر محل سکونت مستاجر، عسر و حرج او را از تخلیه ملک مسکونی رفع می کند؟ بله مطابق تبصره 4 ماده 24 قانون سال 56، موجر پس از انقضای مدت اجاره می تواند تخلیه ملک را بخواهد.
بدون دیدگاه